Σήμερα, η τακτοποίηση αυθαιρέτου είναι προαπαιτούμενη σε όλες τις συμβολαιογραφικές πράξεις εκτός της αποδοχής κληρονομιάς, στις οικοδομικές άδειες και στην ταυτότητα κτιρίου.

• προσκομίζονται στον μηχανικό τα σχέδια της οικοδομικής άδειας (κατόψεις και στέλεχος άδειας)

• ο μηχανικός πραγματοποιεί αυτοψία στην ιδιοκτησία και συγκρίνει με τα σχέδια της αδείας

Εφόσον υπάρχουν διαφορές που μπορούν να τακτοποιηθούν, τότε προσκομίζονται στο μηχανικό:

1. μια υπεύθυνη δηλώση ανάθεσης της τακτοποίησης του ιδιοκτήτη προς το μηχανικό

2. μια υπεύθυνη δήλωση που περιγράφονται οι αυθαιρεσίες

3. το Ε9 του ιδιοκτήτη

4. επιπλέον σχέδια από την οικοδομική άδεια (αν απαιτούνται)

Τέλος, πληρώνεται στο ΤΕΕ το τέλος υπαγωγής (παράβολο), το ποσοστό ανταπόδοσης 15€ και στη συνέχεια το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου (σε αυτό συμπεριλαμβάνεται το τέλος υπαγωγής).

Μπορούν να τακτοποιθούν αυθαιρεσίες από 01/12/1955 μέχρι και 28/07/2011.

Τα κτίρια που υφίστανται προ 30/11/1955 θεωρούνται νόμιμα. Αντιθέτως, τα κτίρια ή αυθαιρεσίες που κατασκευάσθηκαν μετά 28/07/2011 δίνεται η δυνατότητα να νομιμοποιθούν και τους επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 20% του προστίμου ανέγερσης σύμφωνα με την έκθεση αυτοψίας και πρόστιμο διατήρησης από τη διαπίστωση του αυθαιρέτου έως την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας. 

Οι τακτοποιήσεις που πραγματοποιούνται με το Ν. 4495/2017 χωρίζονται σε 5 κατηγορίες ανάλογα με το είδος της αυθαιρεσίας:

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 1

Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που υφίστανται προ του έτους 1975. Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες ολοκληρώθηκαν προ της 09/06/1975 με την καταβολή παραβόλου ποσού 250€ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 2

Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται προ της 01/01/1983. Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες ολοκληρώθηκαν προ του έτους 1983 με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου κατά τις διατάξεις του παρόντος. Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρούσας κατηγορίας στην περίπτωση που στο ακίνητο ή στην αυτοτελή ιδιοκτησία υπάρχουν και άλλες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις οι οποίες πραγματοποιήθηκαν ή εγκαταστάθηκαν μεταγενέστερα του έτους 1983.

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3

Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις. Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης, με την καταβολή παραβόλου ποσού 250 ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου, οι εξής παραβάσεις, ανεξαρτήτως του αριθμού αυτών:

1. Τοποθέτηση δομικών στοιχείων σε ακάλυπτο χώρο όπως φούρνοι, διακοσμητικοί κρουνοί και άλλα διακοσμητικά στοιχεία.

2. Μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου έως 5%.

3. Προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις.

4. Αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφάνειάς τους έως 10%. Συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης και ανοικτοί εξώστες που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης.

5. Αλλαγή έως 10% των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπιση αυτών έως 2 μέτρα.

6. Κατασκευή πέργκολας κατά την παρ. 60 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79).

7. Φύτευση υποχρεωτικής υπαίθριας θέσης στάθμευσης.

8. Δεξαμενές αποχέτευσης στεγανές ή απορροφητικές, καθώς και δεξαμενές νερού.

9. Αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με μέγιστες διαστάσεις 3,00 Χ 3,00 και ύψους έως 2,50 μέτρα.

10. Εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00 μέτρο.

11. Υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1,00 μέτρο.

12. Υπέρβαση νομίμου ύψους καμινάδας έως 1,50 μέτρο.

13. Αποθήκη μέγιστης επιφάνειας 15 τετραγωνικά μέτρα και ύψους έως 2,50 μέτρα.

14. Υπέρβαση ύψους των επαγγελματικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως 20% του ύψους που προβλέπεται στη σχετική οικοδομική άδεια.

15. Αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομικη άδεια κτιρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση των οριζομένων στην παρ. 9 του άρθρου 6 του ν. 4030/2011 (Α΄ 249) η ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας με τις μελέτες του υφισταμένου κτιρίου προκειμένου να εκδοθεί η ταυτότητα κτιρίου κατά τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α΄ 62).

16. Αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας, έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού 2% και κατά παρέκκλιση των περιπτώσεων α΄, β΄, γ΄ της παρ. 2 του άρθρου 2.

17. Παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού (Υπουργική Απόφαση 3046/304/30−1/3.2.1989 (Δ΄ 59). Για τις παρούσες παραβάσεις γίνεται ειδική μνεία στις βεβαιώσεις των Μηχανικών, κατά την τεχνική έκθεση.

18. Πρόχειρες, προσωρινές, κινητές, κατασκευές από πανί ή νάυλον που χρησιμοποιούνται για την προσωρινή αποθήκευση υλικών και προϊόντων εμπορίου σε βιομηχανικά, βιοτεχνικά κτίρια με νόμιμη άδεια.

Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 18 του παρόντος, με την επιφύλαξη της περίπτωσης (ιστ) για την οποία εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις υπολογισμού του προστίμου του παρόντος

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4

Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και αναστέλλεται για 30 χρόνια η επιβολή κυρώσεων κατά τις διατάξεις του παρόντος μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, με την επιφύλαξη εφαρμογής των οριζομένων στην παρ. 2 του άρθρου 8, οι εξής αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης: αα) Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης καιδόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια. Στα ποσοστά αυτά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62) και 4014/2011 (Α΄ 62). Οι ανωτέρω αυθαίρετες κατασκευές εξαιρούνται της κατεδάφισης οριστικά μετά την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου κατά τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α΄ 62).

Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου.

Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του ν. 3775/2009 (Α΄ 122) ή του ν. 3843/2010 (Α΄ 62) ή του ν. 4014/2011 (Α΄ 209) με την επιφύλαξη των οριζομένων στην περίπτωση αα΄, εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης μετά τη συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου κατά τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α΄ 62).

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 5

Αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης με την επιφύλαξη των οριζομένων στο άρθρο 2 του παρόντος που δεν συμπεριλαμβάνονται στις κατηγορίες 1−4 του παρόντος άρθρου.

Για τις αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης της παρούσας κατηγορίας αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων, κατά τις διατάξεις του άρθρου 8, μετά την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος νόμου, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου και δύναται να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης.

Σύμφωνα με το ΦΕΚ 142Α/2020  η τακτοποίηση αυθαιρεσιών, όπως αυτή πραγματοποιείται σήμερα, βρίσκεται στην τελική ευθεία για την ολοκλήρωσή της. Οι νομιμοποιήσεις με τον Ν. 4495/2017 πρέπει να ολοκληρωθούν έως και το Μάρτιο του 2026.

Οι επιβαρύνσεις στα πρόστιμα μόνο για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης των κατηγοριών 1 έως και 4, είναι οι ακόλουθες:

• από 01/10/2020 μέχρι 30/09/2021 προσαύξηση 20%

• από 01/10/2021 μέχρι 30/09/2022 προσαύξηση 25%

• από 01/10/2022 μέχρι 30/09/2023 προσαύξηση 30%

• από 01/10/2023 μέχρι 30/09/2024 προσαύξηση 35%

• από 01/10/2024 μέχρι 31/03/2026 προσαύξηση 40%

• τέλος, αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση βρίσκεται σε περιοχές προστασίας για τις οποίες έχουν εκδοθεί και ισχύουν προεδρικά διατάγματα καθορισμού όρων δόμησης τότε προσαύξηση 10%

Από 30/09/2020 και μέχρι τις 31/03/2026 η καταχώριση της ταυτότητας του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας στο ηλεκτρονικό μητρώο αποτελεί όρο για την επέλευση των συνεπειών της υπαγωγής.

Το παράβολο (τέλος υπαγωγής) καταβάλλεται πριν από το πρόστιμο της υπαγωγής και για αυθαίρετη χρήση ή κατασκευή:

• έως 100τμ ισούται με 250€ (περισσότερες περιπτώσεις)

• για 100-500τμ ισούται με 500€

• για 500-2.000τμ ισούται με 1.000€

• για 2.000-5.000τμ ισούται με 4.000€

• για 5.000τμ και άνω ισούται με 10.000€

Η ηλεκτρονική σύνταξη φακέλου σχεδίων και εγγράφων που αφορούν μια ιδιοκτησία (οριζόντια ή κάθετη, οικόπεδο χωρίς σύσταση ή αδόμητο οικόπεδο).

• • σε όλες τις συμβολαιογραφικές πράξεις εκτός της αποδοχής κληρονομιάς

  • σε προγράμματα "Εξοικονομώ"

  • κατόπιν δήλωσης υπαγωγής αυθαιρέτου με Ν.4495/2017

• εγκεκριμένα σχέδια των οικοδομικών αδειών που το αφορούν (εφόσον απαιτείται)

• σχέδια της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών (εφόσον απαιτείται)

• τίτλοι ιδιοκτησίας

• βεβαίωση δήλωσης υπαγωγής αυθαιρέτου σε Ν.4178/2013 ή Ν.4495/2017 και τα σχέδια που τη συνοδεύουν (εφόσον απαιτείται)

• πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτιρίου ΠΕΑ

Το παράβολο ισούται με 20€ και αφορά την υποβολή μιας ιδιοκτησίας στο ηλεκτρονικό σύστημα.